Día 4 - Situación actuaciones legales / Day 4 - Legal actions

El pasado martes 7 de Febrero de 2012 el abogado Pedro Hoz y yo nos personamos en una audiencia preliminar por la denuncia que interpusimos contra Sol Andalusí SA para recuperar determinadas zonas comunes. En concreto me refiero al chiringuito, que Sol Andalusí colocó en una zona comunitaria sin compensación ni pago de alquiler alguno, a la pista de tenis que Sol Andalusí cambió a pista multiusos para uso de niños en campamentos de verano y sin haber sido aprobado en Junta, a la desconsiderada puesta y uso de un castillo inflable en zona comunal con las consiguientes molestias por ruido y al fallo a la hora de controlar eventos tales como bodas, comuniones, etc que a veces se prolongan hasta las 5 de la mañana.

Luis Martínez se personó en la audiencia con su abogado y refutó todos los cargos así que ahora debemos de proceder a reclamar en los juzgados.

Hay una carga extra de desgaste en los elementos físicos de nuestra comunidad causada por clientes de Sol Andalusí SA y que ellos no nos están compensando. Realmente, es como si estuviéramos subsidiando la celebración de eventos por el mero hecho de mantener los jardines, la plaza y el parking.

El campo de fútbol y escuelas de verano

Hay muchos propietarios a los que no les molesta la existencia de un campo de fútbol, y de hecho a mí, en teoría, tampoco pero la práctica luego me dice otra cosa. Cualquiera que tenga que usar el pasillo que atraviesa los estudios del Edificio Central se lo encontrará a diario sembrado de ropa sucia, con jugadores de fútbol campando a sus anchas por allí yendo de apartamento en apartamento en ropa interior y golpeando puertas y poniendo música a todo trapo sin importarles lo mas mínimo lo que opinen los residentes. A lo mejor es que no saben comportarse de otra forma, pero lo que realmente ofende a los residentes es la poca sensibilidad de los que aceptan y organizan su estancia en nuestra residencia, que miran para otro lado cuando se producen estos comportamientos reprobables.

El año pasado cientos de estos jóvenes estuvieron alojados en nuestro resort para un campamento de verano de fútbol y se los podía ver merodeando en grupos sin supervisión alguna por las noches, completamente aburridos, gritando, usando silbatos y jugando a la pelota en la plaza hasta que se iban a dormir.


No hay objeciones a que vengan los niños del colegio privado del pueblo a un campamento de verano, pero lo que si es un problema es que usen nuestros terrenos como campo de juegos, que usen nuestras pistas de tenis, incluyendo la que se ha convertido en pista multiusos y alterando la tranquilidad normal en diversos locales: la comunidad soporta todos los inconvenientes pero sin obtener ningún beneficio a cambio.

¿Estamos los propietarios del edificio central realmente subsidiando el calentamiento de la piscina interior? Si, probablemente. ¿Y estamos pagando el riego del campo de fútbol? Todavía no lo sabemos.¿Hay licencia de la Junta para la construcción del campo de fútbol? No, fue desestimada, y se puso una multa de 24.000€ que está pendiente de pago. El acceso al campo de fútbol no es sólo ilegal sino que además es peligroso, por ello se ha puesto una denuncia en la Diputación Provincial.

Y luego llegamos al capítulo de bodas y comuniones. Nunca ha habido el menor atisbo de intentar comprender que a lo mejor alguien tiene alguna objeción a que le pongan un castillo hinchable bajo su ventana con niños gritando durante horas; o fuegos artificiales explotando a media noche cuando nosotros, los geriátricos, estamos a punto de irnos a dormir; o que haya personas borrachas hasta las 5 de la mañana con los consecuentes ruidos y molestias. A los residentes se nos trata con total desdén y a la Comunidad ciertamente no se le ha ofrecido ningún tipo de compensación o de alquiler.

Se me ha dicho que estos eventos eran algo necesario para mantener el restaurante abierto pero, ¿a qué coste para nuestro bienestar? El restaurante no va bien por sus errores, no por la crisis. No hay nada que me pudiera gustar más que el bajar al restaurante a cenar, sin tener así que preocuparme por el aparcamiento o por conducir y beber. Pero demasiadas noches de frustraciones y fracasos nos hacen echarnos para atrás.

Estatutos 

En la Junta General de 2009 se nos dijo que la única forma de modificar los Estatutos era mediante una denuncia de los mismos a la Comunidad por parte de un grupo organizado de propietarios. Se creó la Asociación de Propietarios a tal efecto y ahora están en posición para llevarlo a cabo. 

Hay varias cláusulas que no nos parecen de recibo y, de acuerdo con lo acordado en el artículo 18 de los Estatutos, pediremos la reforma de las normas de regulación internas para así solventar el reparto injusto de los costes de climatización para ajustarlo a los parámetros que nos da el informe técnico.

Chiringuito 
Si, es agradable el poder pedir una bebida fría al lado del chiringuito pero cuando Gerald Salters dijo que a la Comunidad le gustaría poner uno, su sugerencia fue rechazada por Sol Andalusí, que se apropió de la idea y acto seguido montó el suyo propio. No nos beneficiamos de ningún tipo de ingreso extra ni de alquiler, y además se produce un conflicto de intereses: los dueños del chiringuito quieren el mayor número posible de clientes en el mismo, independientemente de donde vengan, pero yo como presidenta de la Comunidad de Propietarios Fase I quiero mantener fuera de la misma a toda persona ajena a la misma.

IVA
A nadie le gusta pagar impuestos, pero creo que nuestra Comunidad sufre las consecuencias de los esfuerzos por parte de Sol Andalusí para evitar el pago del IVA. Recibimos “facturas” que no llevan su correspondiente IVA. Se ha presentado una reclamación en Hacienda por la deducción excesiva de Sol Andalusí.

Aqualauro 
También se ha presentado una reclamación contra la empresa de aguas municipales, Aqualauro, para que nos reintegren cantidades que creemos nos han facturado de mas.

On Tuesday 7^th February 2012, I attended a preliminary hearing with Pedro Hoz, lawyer, as we had made a denuncia against Sol Andalusí in order to reclaim the common parts.  This refers to the siting of the Sol Andalusí chiringuito on community property but with no rental paid; the unapproved changing of a tennis court into a mini football pitch for use by the children attending summer school here; the inconsiderate siting of the inflatable castle and the accompanying noise on community property; and the failure to control events such as weddings which sometimes continue until 5am. 

Luis Martínez attended the hearing with his lawyer, but refuted all charges so now we must make a claim in court.

There is extra wear and tear caused to our property by clients who tend to come in their hundreds and the community is not compensated for this by Sol Andalusí.  We are effectively subsidising the events with the upkeep of the gardens, the plaza and the car park for hundreds of guests whether they are here for football training, summer school for children, communions etc.

The football pitch and summer schools

Several owners have no objection at all to the football pitch and I don’t mind it at all in theory but in practice it is sometimes a different thing.  Anyone using the corridor alongside the studio apartments will find it littered daily with dirty kit, frequented by players strolling around in and out one another’s apartments in underwear and banging doors, playing loud music with complete disregard for the residents.  Perhaps they know no better but what really offends is the disregard shown to the residents by those who have organised and accepted these groups into our residency as they turn a blind eye to the bad behaviour.

Last year hundreds of youngsters were packed off here to a residential football summer camp and were seen marauding in groups unsupervised in the evenings, bored, shouting, blowing whistles, kicking balls around the plaza until bed time.

Are the main building residents subsidising the heating of the indoor pool?  Yes, probably. Are we paying to water the football pitch? We still don’t know. Have the Junta de Andalucia given permission to build the pitch? No, it was declined, a fine of €24,000 has been issued but remains unpaid.  The access to the football pitch is not only illegal but dangerous and a claim has been filed to the Diputación Provincial.

Statutes
Back in the AGM of 2009 we were told that the only way to modify the statutes was to set up a group of owners to take the community to task for its statutes.  The Association of owners was established and are now in a position to make a claim to change the statutes.  

There are several clauses which are not permissable and additionally, pursuant to Article 18 of the Statutes, we will ask for the amendment of the Internal Regulations which will fix the unfair distribution in the payment of energy consumptiom according to technical reports.

There is little objection to children from the local private school coming here in the summer but it’s all wrong as they do so using our grounds for games, using our tennis and paddle courts including the one which has been converted into a mini football pitch, disturbing the peace in various function rooms: all the inconvenience, (talking of conveniences, they use our lavatories on the third floor by the lift) but no benefit or payment to the community.

And then there are the weddings and communions.  Never a nod of acknowledgement that we might object to having a bouncy castle under our window with children screaming on it for hours on end; or fireworks exploding at midnight when us geriatrics are just dozing off to sleep, or drunks and the associated noise until 5 in the morning.  Residents are treated with total disdain and the community certainly has not been offered any kind of rental or compensatory payment. 

I have been told that these events are necessary to keep the restaurant open, but at what cost to us and our peace and wellbeing?  The restaurant is not doing well because of its failings not just because of the recession. There is nothing I would like more than to pop downstairs to the restaurant for dinner, with no worry about parking or drink driving.  But too many evenings of frustration and disappointment have put us off.

Chiringuito 
Yes, it’s pleasant to buy a cold drink from the poolside chiringuito but when Gerald Salters said that the community wanted to build one, his suggestion was rejected by Sol Andalusi who promptly put up their own instead.  We do not benefit from any revenue, we do not receive any rent, and there is a conflict of interest too:  the owners of the chiringuito want as many customers as possible regardless of where they come from but as President of Fase 1 community I want to keep out anyone not entitled to be there.

IVA
Nobody likes to pay the tax man but I believe that our community suffers as a result of Sol Andalusi’s efforts to avoid paying IVA.  We receive invoices which do not include IVA.  A claim has been filed in the tax office that Sol Andalusí have been unduly deducting.

Aqualauro
A claim has been filed against the municipal water company, Aqualauro, for them to refund amounts which we claim have been unduly invoiced to us.

Día Tres Servicio médico/ Day Three Medical Service

The offer of medical support was fundamental to Sol Andalusí from the start.  Many people bought here on the strength of that.  However, over recent years it has become clear that funds are not sufficient to provide the desired level of service.  Most would agree that the service we have now is very satisfactory, the best we have had, but we struggle to pay Antonio.  Fase 1 has been paying regularly, but in arrears, and Fase 2 is struggling to pay at all.  Unless he receives the contribution from both Fases he won’t be able to continue.

One issue which has been ongoing for some time is the claim that at one time we had no medical team in the clinic and that therefore it doesn’t need to be paid for.  I am told that although it was the case that there was not a doctor on the premises, there was red button support.  There is a story that someone did try the red button and did not receive a response.  There is no way I can look back and know what happened but an explanation was that it was there, and being paid for, but it failed.  Some owners want to keep back a sum from this period but it is impossible to prove that there is any justification for doing so.

If we had a cleaner but we didn’t think they were any good, or they didn’t show up to work, then we should take action.  We can’t just decide as individuals that we won’t pay. It doesn’t work like that.

La posibilidad de ofertar un servicio médico ha sido algo esencial para Sol Andalusí desde sus comienzos. Mucha gente compró aquí en base a este principio. A pesar de ello, durante los últimos años se ha podido constatar que no hay fondos suficientes para contratar los servicios que todos deseamos. Creo que la mayoría estará de acuerdo en calificar el servicio que se ofrece a día de hoy como altamente satisfactorio, el mejor que nunca hemos tenido, pero realmente estamos teniendo serios problemas para pagar a Antonio. La Fase I ha estado pagando regularmente pero con retraso, y la Fase II tiene serias dificultades para pagar siquiera una parte. A no ser que reciba una contribución de ambas Fases le va a ser muy difícil el continuar.

Un tema que lleva ya tiempo en candelero es el hecho de que durante un tiempo no hubo presencia física de personal sanitario en la clínica y que, por ello, no habría que pagar ese servicio durante ese tiempo. Se me dice que a pesar de que realmente fue así, que no había médico in situ, sí había disponibilidad de uso del servicio de botón rojo. Hay una historia circulando de alguien que intentó usar el botón rojo pero éste no funcionó. No hay forma de investigar lo que realmente sucedió, pero existe la explicación de que pudo ser un fallo puntual de ese botón en particular, una incidencia del sistema, pero que el sistema estaba ahí. Hay propietarios que quieren retener una determinada cantidad de dinero por este motivo, pero es imposible demostrar que haya ninguna justificación para hacerlo.

Si por ejemplo tuviéramos una limpiadora que todos pensáramos que no hace bien su trabajo o simplemente falta al mismo, entonces podríamos actuar contra ese empleado. Pero no podemos decidir de forma individual y bajo nuestro propio criterio el hecho de no pagar parte de la cuota. No funcionan así las cosas.

Día Dos - Deudores/Day Two - Debtors

Es perfectamente comprensible que aquellos de vosotros que pagáis vuestras cuotas religiosamente todos los meses os sintáis indignados con aquellos que no lo hacen. Si todo el mundo pagara sus cuotas a tiempo mi trabajo sería muchísimo mas fácil y además no nos veríamos en la delicada situación financiera de deudas y privaciones en la que nos encontramos.

Podemos clasificar a los deudores en tres grandes grupos:

• ·      Hay un gran número de vosotros que sistemáticamente pagáis vuestras cuotas con un poco de retraso, pero que pagáis. Administrar nuestro efectivo es a día de hoy tan difícil como perseguir a los deudores. El año pasado pagamos un total de 1.300€ en gastos bancarios que en casi su totalidad eran por recibos devueltos.
• ·      Aquellos que deben una cantidad sustancial y han de ser continuamente perseguidos sin resultado alguno. Una pérdida de tiempo y de esfuerzo sin recompensa.
• ·      Y un puñado de aquellos que pagaron muy poco o nada al principio y ya con deudas que no tienen la menor intención de saldar. También requiere un esfuerzo en tiempo y energía el perseguir legalmente a este grupo con escasa recompensa por el momento. A pesar de que el coste de esto se recuperará en un futuro, por el momento hay que encontrar financiación para iniciar el proceso.

Algunos de los deudores están repartidos por el mundo; unos residen en España y otros no, pero si tienen compañías registradas en nuestro país. Cada grupo requiere un proceso y una forma de actuación diferente y estoy encantada de contar con la colaboración de Bonnie Bickram, que ha decidido ayudarnos en la tarea de perseguir a los deudores.

En Febrero 2011 acordamos cortar los suministros de aquellos propietarios que debieran mas de 750€ a la Comunidad. La medida tuvo bastante éxito y conseguimos recuperar unos 25.000€ aproximadamente. Bonnie y yo estamos repasando minuciosamente la lista de deudores para ver si vale la pena volver a tomar esa medida, pero poniendo el listón en aquellos que deban mas de 450€. Aún así, se que no recuperaremos la cantidad que hicimos el año pasado ya que hay apartamentos que están desconectados de servicios y vacíos y cuya deuda sigue aumentando con el tiempo.

 José Luis Castillo, abogado, ha estado persiguiendo deudores que están “en España” a través de los juzgados de Málaga. Aquel que quiera ver el informe de situación de los casos que tenemos metidos en el juzgado por favor que me lo haga saber y se lo envío por e-mail, está en Español.

Hemos estado usando una empresa basada en el Reino Unido para perseguir a los deudores que residen allí. Hemos tenido un éxito relativo porque hay todavía 3 propietarios (cada uno debe mas de 14.000€) a los que parece imposible recuperar la deuda. Uno, por ejemplo, no tiene ninguna propiedad o activo registrado en ninguna parte del mundo. El siguiente paso con este caso particular es indagar en la Hacienda británica.

Hay otros dos casos horribles aquí en España que deben ambos más de 20.000€: uno es un banco y el otro ha fallecido.

Cuando me pasaron por primera vez la lista de deudores no figuraba en la misma ninguna vivienda de Sol Andalusí SA ni de la familia Martínez o sus allegados. Ahora si están en la lista y los familiares y empresas vinculadas a los mismos también serán perseguidos en cuanto tengamos fondos para ello.

Lo que ha dificultado mucho la tarea es el hecho de que durante el 2008 y 2009 no se hiciera un seguimiento adecuado de los deudores, por lo que la morosidad en este periodo creció de forma incontrolada. Algunas de estas cantidades en morosidad nunca van a poder ser recuperadas.

It is understandable that those of you who regularly pay your community charges feel resentful about those who do not.  If everyone paid their dues and on time, my job would be a great deal easier and we would not be finding ourselves in such a state of debt and deprivation.

Debtors fall into one of three broad categories:

• ·      there are a large number who are typically a bit late in paying but do so in the end.  Managing our cash flow is actually as bad as chasing debt. We paid €1300 in bank charges last year which was almost entirely made up of the cost to us when a direct debit is returned unpaid. Please pay, and please pay on time
• ·      those who owe a substantial amount and have to be constantly chased to no avail. Time consuming and tiresome but with no results.
• ·      and small handful who have paid very little or nothing from the beginning and have debts that they do not intend settling. Time consuming and frustrating chasing these people through legal action with few results to show for our efforts. Although costs should eventually be recovered, we have to find the money to initiate action

Some debtors are elsewhere in the world; some resident in Spain, and some resident elsewhere but with companies registered in Spain.  Each group has to be tackled in a different way and I am delighted to tell you that Bonnie Bickram has volunteered to help with the task of pursuing these people. 

In February 2011 we agreed to disconnect utility services to those owners who owed more than €750.  It was a successful project and brought in around €25,000.   Bonnie and I are currently examining the debtors list closely to see if there is any value in repeating this exercise and with a lower cut off point of €450. However, I know we won’t recover the sort of figure as last year as some apartments remain disconnected and empty while the debt increases.

José Luis Castillo, lawyer, has been pursuing debtors who are "in Spain" through the courts in Málaga   If you would like to see his report of the current status of all the actions I would be pleased to email it to you, in Spanish at the moment.  

We have been using a company based in the UK to pursue debtors resident there.  We have had some success but there are still 3 owners (each owing in excess of €14,000) who are proving to be impossible to extract funds from.  One, for example, has no record of any property or assets anywhere in the world.  The next stop in that person's case is to go to the Inland Revenue for further information.  

Our top four debtors each owe over €20,000: one is a bank for a property in Torre del Oro, the second is for a property in Medina Azahara where the original owner has died and his son has remained elusive and the third and fourth are being pursued in the UK as mentioned above for properties in La Alhambra.

When I was originally presented with a list of our debtors there was no sign of the properties belonging to Sol Andalusí SA nor the Martínez families and relations.  They are now on the list and the related families and companies will be pursued when funds permit.

What has made the job much harder is that there was little or no follow up of debtors during 2008 and 2009 so debts were allowed to increase uncontrollably. Some of those losts funds will never be retrieved. 

Lunes: el presupuesto / Monday: the budget

Day one

The budget for 2012 is of interest to us all and it is a sad and bitter truth that many owners do not pay their community charges (more about debtors tomorrow).

·      When our budget for the Fase 1 community has been around €600,000 per year, we received only €300,000.

·      The wage bill and associated social security and insurance costs of the 9 employees* on the Fase 1 payroll comes to just under €200,000 so it is miraculous that we manage at all. 

Unfortunately it means that the list of creditors grows ever longer.

The 9 employees on the Fase 1 payroll are:

Virginia and Maru – cleaners

Enrique, Manolo and Peter –security

Manolo, José and Jose Manuel –gardeners

Ricardo – client services

The year ahead looks set to be even tougher than the one behind us so it is prudent to tighten our belts.  Working through each item on the budget, helps focus the mind and some difficult decisions need to be made.   When Sol Andalusí opened its doors in 2005 no-one was thinking about a recession and we need to acknowledge that what we bought into and were promised may not be affordable. Perhaps it never was. In order to reduce our community fees some sacrifices will have to be made. 

Although we have not been receiving community fees from Sol Andalusí, they have been paying the electricity bill in the Central Building which is broadly the same amount.

The budget needs to be seen in historical context.  The proposed budget in 2011 was not approved.  This meant that we had to revert to the 2010 budget.  The 2010 budget was approved but was based on the actual results of 2009.  To put it in simple terms the 2011 budget was based on the 2009 figures. 

This year I will propose the lowest budget we have ever had and here are some of the actions:

·     We will make savings on lift maintenance contracts and the telephone lines that need to be in place to support each one.

·      We have already made savings on rubbish collection and corresponding vehicle hire, maintenance and costs and even better we now have a more hygienic solution as well as a  recycling option

·      We have already made savings on staff: when we said we could no longer afford the Garden Maintenance Supervisor, I was told by Luis Martínez that “within three weeks the weeds would be waist high and the place would look a mess”.   To the contrary, the gardens look better than ever.

·      Our administrators Sagesa have accepted a reduction in administration fees from €29, 681 in 2011 to €25,000 for 2012

We have put a 5% reserve into the budget.  If the budget is not approved then once again we will have no reserve.

However, in other areas we are faced with significant increases.  Utility costs from 2009 to 2012 have jumped and despite making economies the energy costs in the central building are so high that the community charge cannot ever be cut by as much as we would like.  Pedro Hoz, lawyer, is now investigating some suspicious irregularities with the water invoicing from Aqualauro. 

I authorised an update of the original engineer’s report that was commissioned by Gerald Salters.  It is has become a more reliable document as we now have actual readings rather than estimates.  Everyone should be in control of their own environment and the only way forward is for every apartment in the central building to have its own independent hot water heater and reverse air conditioning with meters located in the hallways.  The report states, that the only way to reduce the dire costs to owners in the central building is to install independent systems.  From 2007 onwards the kind of installation we have here was legally forbidden. We are assured that it is feasible and practical and although installation costs would be an expense, from that point onwards savings will be made. We will discuss further at the AGM

Día uno

El presupuesto para el ejercicio de 2012 es del interés de todos nosotros, aunque es una verdad amarga y triste el hecho de que muchos propietarios no hacen frente a sus obligaciones de pago (mañana abundaremos en el tema de los morosos).

• Mientras que el presupuesto para la Comunidad Fase I ha sido de alrededor de 600.000€ anuales, solo hemos recibido 300.000€.
• Los salarios y costes sociales y retenciones asociados a los mismos de los 9 trabajadores* que conforman nuestra plantilla suponen casi 200.000€, con lo cual es prácticamente milagroso el que lleguemos a final de año.

Desafortunadamente, consecuencia directa de esto es que la lista de acreedores crece cada vez más.

Los 9 trabajadores en nómina de la Fase I son:

Virginia y Maru, limpiadoras.

Enrique, Manolo y Peter, seguridad.

Manolo, José and Jose Manuel, jardineros.

Ricardo, atención al cliente.

El año que se nos avecina parece va a ser incluso más duro que el que hemos pasado, así que parece una actitud prudente el que nos apretemos el cinturón. El ir trabajando cada epígrafe del presupuesto ayuda a enfocarse en el problema y ver que hay decisiones dolorosas pero necesarias que se han de tomar. Cuando inauguramos el complejo Sol Andalusí allá por 2005 nadie pensaba en la idea de recesión, pero quizás ha llegado la hora de empezar a pensar que la idea que teníamos, que compramos y que nos prometieron quizás no nos la podamos permitir. Quizás incluso nunca pudimos. Para reducir nuestra cuota es obvio que tendremos que hacer algunos sacrificios.

A pesar de que no hemos recibido ninguna cuota de Comunidad de Sol Andalusí, sí es cierto que ellos han estado pagando las facturas de la luz del Edificio Central, que vienen a ser de un importe similar. 

El presupuesto necesita ser estudiado dentro del contexto adecuado. El presupuesto presentado para 2011 no fue aprobado, por lo que se tuvo que volver al presupuesto del 2010. El presupuesto de 2010 sí fue aprobado pero estaba basado en cifras del 2009. Básicamente el presupuesto de 2011 fue confeccionado en base a cifras del 2009.

Este año voy a presentar el presupuesto mas restrictivo que nunca se ha hecho, y algunas de las acciones que vamos a tomar para poder llevarlo a cabo son las siguientes:

• Vamos a reducir el gasto en mantenimiento de ascensores y en las líneas telefónicas asociadas a los mismos.
• Ya hemos conseguido ahorrar gasto en recogida de basura y alquiler de vehículo para la misma así como su mantenimiento y, lo que es mejor, tenemos una solución más higiénica y además con opción de reciclaje.
• Ya hemos conseguido recortar gastos en personal: cuando dijimos que queríamos prescindir de los servicios del supervisor de jardinería el Sr Luis Martínez nos dijo que en el espacio de 3 meses tendríamos maleza a la altura de nuestra cintura y que el complejo iba a parecer la selva. Nada mas lejos de la realidad, los jardines están mejor que nunca.
• Nuestros administradores, Sagesa, han aceptado una reducción en sus honorarios, que pasan de 29.681€ en 2011 a 25.000€ en 2012.

Hemos introducido una provisión del 5% como fondo de reserva. Si no se aprueba el presupuesto, una vez mas no habrá fondo de reserva.

Sin embargo, en otras áreas nos enfrentamos a incrementos significantes. Los costes de los servicios se han disparado desde el 2009 al 2012 y a pesar de los esfuerzos realizados para ahorrar energía los costes de la energía en el edificio central son tan altos que no podemos hacer nada más. Pedro Hoz, abogado, está en estos momentos investigando  algunas irregularidades sospechosas en las facturas de agua de Aqualauro.

Autoricé al ingeniero que hizo el Informe Técnico encargado por Gerald Salters a que actualizara los datos del mismo. Ahora es bastante más fiable al tomar lecturas reales en vez de estimaciones. Cualquier persona debe tener el derecho a controlar su propio entorno, y el único camino a seguir debe ser el de independizar el uso de agua caliente y la climatización de cada vivienda mediante la instalación de calentadores y unidades de climatización individuales en cada apartamento, con contadores ubicados en los pasillos comunes del edificio. El informe afirma que ésta es la única forma de reducir los tremendos costes energéticos del Edificio Central. Desde 2007 en adelante el tipo de instalación centralizada de que disponemos fue prohibida por ley. Nos han asegurado que es posible hacerlo y sería del todo punto práctico y, aunque costoso en un principio, supondría un considerable ahorro a largo plazo. Profundizaremos sobre este tema en la Junta General.

Una batería de blogs

Como se acerca otra Junta General parece un buen momento para poneros al día en el desarrollo de lo acontecido en la Comunidad de Propietarios de Sol Andalusí Fase I. La Junta General será el próximo sábado 17 de marzo, para que así os sea más fácil acudir a aquellos de vosotros que tengáis obligaciones durante la semana. He preparado una batería de blogs que publicaré cada día de la próxima semana, pero se han acontecido una serie de hechos de forma imprevista que creo merece la pena que conozcáis.  

Mantuvimos una reunión el lunes 20 de febrero de la que os adjunto un breve resumen de lo más interesante. La próxima semana os mandaré todos los puntos tratados en la reunión con más detalle.

Pero primero:

Manolo, uno de nuestros jardineros, se jubila en Mayo. No solo ha trabajado duro y bien para nosotros los últimos 7 años, sino que siempre lo ha hecho con una sonrisa en los labios. Espero que contribuyáis en la colecta que se va a hacer para un regalo de jubilación para mostrarle nuestro agradecimiento. Ricardo se hará cargo de recoger los fondos, y si no es factible el transferir fondos, siempre podéis dárselos a Ricardo en efectivo la próxima vez que lo veáis, así no se deja hasta el último minuto. Os suplico que hagáis el esfuerzo ya que se merece nuestro agradecimiento.

Momento Crucial

Por favor lee el siguiente escrito en el que se presentan los temas y la problemática a tratar en la próxima Junta General. Sin duda va a ser la mas importante celebrada hasta la fecha. Esta es tu oportunidad de “poner orden en tu casa”.

Si no puedes acudir a la Junta, es fundamental que registres tu cesión de voto*

La cantidad ingresada en cuotas durante el pasado año no ha sido suficiente. Sol Andalusí SA no ha hecho ninguna contribución ni por sus viviendas ni por sus locales, así como tampoco por las que poseen sus familiares o allegados. Fase II no ha pagado su parte en el salario de Ricardo ni en los gastos de nuestra piscina, los socorristas o los servicios de médico y enfermería. La lista de deudores no se ha incrementado de forma significante, pero el hecho de que ni Sol Andalusí SA ni la Fase II estén contribuyendo pone demasiada presión sobre nosotros.

Las cuotas se  han reducido en la propuesta de presupuesto para 2012 pero jamás va a ser posible el reducirlas más debido al excesivo coste de los servicios del Edificio Central. La negativa de Sol Andalusí SA a aceptar una mayor colaboración en los gastos del Edificio Central continúa siendo una carga humillante y frustrante.

Costes energéticos imposibles de asumir en el Edificio Central

En una reciente reunión con Sol Andalusí SA, y en presencia de los abogados, les hicimos entrega de un informe técnico actualizado que detalla el porqué Sol Andalusí debe incrementar su contribución a todos los gastos energéticos del Edificio Central. Invitamos a Sol Andalusí a que empezara a hacerlo pagando la parte que le corresponde de la cuenta de gas pendiente a la facha de 24.000€.

El Sr. Luis Martínez se negó, y dijo que de la misma forma Sol Andalusí SA no puede hacer frente a la factura eléctrica pendiente de 30.000€. (Nota: la factura eléctrica viene a nombre de Sol Andalusí y el IVA se lo deducen. Nos negamos a pagar la factura eléctrica en estas condiciones, y hemos iniciado acciones legales contra Sol Andalusí SA por este motivo).

Cambio de titularidad

El Sr. Luis Martínez declaró que:

·       Sol Andalusí SA tiene una deuda con el banco de unos 20 millones de euros.

·       El banco se va a quedar con alrededor de 102 propiedades, de las cuales 9 son de Fase I y el resto de Fase II, y ello mediante una “Dación en pago”. En otras palabras, Sol debe liquidar sus deudas antes de que el banco tome posesión de las viviendas.

·       El banco también tomará posesión de los locales comerciales de Sol Andalusí SA, pero permitirá a Sol el alquiler y gestión del negocio, quizás incluso con una opción de recompra a tres años.

·       No se ha firmado nada todavía, las negociaciones continúan entre Sol y el banco y se espera una decisión firme en un plazo máximo de 6 meses

 Una comunidad independiente

Debemos redoblar nuestros esfuerzos en distanciarnos de Sol Andalusí SA para así poder tomar el control de nuestro entorno, del complejo en general y particularmente del Edificio Central. La Comunidad organizará y ofrecerá apoyo práctico para hacer posible que cada vivienda en el edificio central sea capaz de:

Ø  Instalar su propio calentador individual, para así eliminar la monstruosa cuenta del gas.

Ø  Instalar su propia unidad de aire acondicionado utilizando la instalación existente y eliminando de esta forma el coste tremendo de mantener la torre de refrigeración. De esta forma la Comunidad:

Ø  Negociaría con la proveedora del servicio de electricidad para que surta de forma directa a las viviendas ya con contadores individuales.

Ø  Negociaría con la proveedora del servicio de agua para que facture directamente a cada usuario individual de Fase I, y para que pusiese más contadores donde fuera necesario.

Ø  Se negaría a pagar facturas de agua de riego hasta que se le informe de quién está conectado al pozo, quien lo usa y dónde, y quien está pagando el riego del campo de fútbol.

Pagos de emergencia adicionales

Para mantener nuestra comunidad a flote hemos presentado un presupuesto restrictivo pero necesitamos 3 pagos adicionales que esperamos sean aprobados para así poder salir de la desesperada situación en la que estamos. 

Es un coste ahora pero que permite reducir tu cuota anual y nos permite afrontar el futuro con garantías.

1. Para galvanizar la persecución de deudores que han estado maniatando nuestra liquidez durante años, necesitamos fondos para gastos legales, que serán reintegrados en algún momento (ver Agenda)

2. Desgraciadamente debemos reducir nuestro personal en dos miembros. Este año los salarios y las aportaciones a la Seguridad Social y retenciones a cuenta se llevaron el 60% de nuestros ingresos, lo que es completamente inaceptable. El pago extra propuesto cubre las indemnizaciones por despido (ver Agenda)

3. A expensas del acuerdo e instalación de los calentadores individuales, las enormes facturas de gas han de ser pagadas ya que tenemos una obligación legal. Para evitar un corte en un futuro inmediato, pido un pago extra a todas las propiedades en el Edificio Central (ver Agenda) para hacer frente al pago de seis meses de facturas de gas.

Hay rumores de que me van a echar de mi puesto de Presidenta en la próxima Junta General, sobre eso abundaré en mi blog del viernes próximo. Me encantaría abandonar esta pesada tarea pero por otra parte sería una pena tirar por la borda todo lo que ya hemos avanzado.

Aparte de lo expuesto en el informa de la reunión, hay otros cinco temas cuya situación deberías saber antes de la celebración de la Junta:

Lunes: Presupuesto pasado, presente y futuro

Martes: Deudores

Miércoles: Servicios médicos

Jueves: Acciones legales

Viernes: Junta General, abundar sobre la propuesta de presupuesto y explicación de la cuota de comunidad.

A lot of blogs coming your way

As we approach another AGM it seems timely to update you on developments within Fase 1 community at Sol Andalusí.  The AGM will be held on Saturday 17^th March 2012.

I had prepared a series of blogs which I had intended to publish every day next week but there have been some unpredicted developments which I think you will find of great interest.  A meeting was held on Monday 20^th February and a brief report can be found below along with “edited highlights” similar to that which I had intended to blog next week.  The report below is also in your pack of AGM info coming in the post.   

There are rumours that I will be ousted from my position as President at the AGM but more about that on Friday’s blog.  I should be delighted to relinquish this onerous task but what a shame it would be to see all the progress we have made evaporate. 

Apart from the report of our meeting below: here are the other top 5 topics which I will cover daily next week. 

Monday: Budget past, present and future

Tuesday: Debtors

Wednesday: Medical

Thursday: Legal actions

Friday: AGM, More about proposed budget and explanation of community fees

But first:

Manolo, one of our gardeners, is going to retire in May.  Not only has he worked extremely hard for us over the last 7 years, but has done so, always with a smile.  I hope you will make a contribution to a collection for a retirement gift for him to show our appreciation.  Ricardo will collect on site, and if it is not viable to transfer funds, then perhaps you could make a pledge to Ricardo and pay in cash when you next come so it isn’t left until the last minute?  I implore you to work out a way, as he really deserves a thank you.
Could you do it now? 

The Tipping Point

Please read the following which introduces some of the topics, and anticipates questions arising from the AGM.  Without doubt this will be the most important meeting we have had to date.  This is our chance to “put our house in order ”.

If you cannot attend the AGM, it is essential that you register your proxy vote*

Community fees received over the year have been insufficient. Sol Andalusí S.A. has made no contribution for their residential and commercial properties nor those owned by their direct and extended family. Phase II has not met its shared payment for Ricardo, our swimming pool and lifeguards, nor for our doctor and nurse. Community debtors have not increased significantly but not having Sol Andalusí S.A. and Phase II contributing puts immense pressure on us.

Community fees are reduced in the proposed 2012 budget but will never be reduced further while we have the excessive utility costs in the Central Building.  The refusal of Sol Andalusí S.A. to accept more of the Central Building costs continues to be a humililating and frustrating burden.

Unaffordable energy costs in Central Building

At a recent meeting with Sol Andalusí, with lawyers present, we handed over an updated technical engineer’s report which illustrates why Sol Andalusí SA should increase their contribution to all energy costs in the Central Building.  We invited Sol Andalusi to start by paying their share of the current gas bill of €24,000.

Mr. Luis Martínez declined and said that similarly Sol Andalusí S.A. were unable to pay the current electrical bill of €30.000,00. (NB the electricity invoice is in Sol’s name and the VAT is deducted from their returns. We refuse to pay the electricity bill under these conditions, and we have commenced legal action against Sol Andalusí S.A. for this reason.)

Change of ownership

Mr. Luis Martínez stated that:

·       Sol Andalusí S.A. has an outstanding debt with its Bank for €20m.

·       The Bank will appropriate 102 properties in Phase II including 9 properties in Phase I with a “Dación en pago” (in lieu of payment) in other words liquidate their outstanding debt before the Bank repossesses.

·       The Bank will also acquire all the commercial properties from Sol Andalusí S.A., but would let SA rent and manage the business perhaps with an option to buy back in three years time.  

·       Nothing is signed and negotiations continue between Sol Andalusí S.A. and the Bank; a decision is expected within six months.

 An independent community

Efforts must be redoubled to distance ourselves from Sol Andalusí S.A:  to take control of our environment, generally in the complex and specifically in the Central Building.  The Community will organise and offer practical support to enable each central building apartment to:

Ø  Install its own electric hot water boiler, to eliminate the enormous monthly gas bill ;

Ø  Install its own air conditioning unit utilising the existing ducting and eliminate the tremendous electrical cost of maintaining the cooling tower, The Community would:

Ø  Negotiate with the electricity supplier to provide directly  to individually metered apartments

Ø  Negotiate with the water authority for direct invoicing to each individual user within Phase I, and the installation of more water meters.

Ø  Refuse to pay for irrigation water invoices until we are informed who is connected to the well, who uses it and where, and who is paying to water the football pitch.

Emergency Additional Payments

To keep our community afloat we have proposed a lower budget but we also seek 3 additional payments which I hope you will approve so that we may bail ourselves out of our current dire position. 

It will cost you today but reduce your community fees over the year and set us up for the future

1.

To galvanise the pursuit of debtors who have been choking our cash flow for years, we need funds for legal expenses, which would eventually be recovered. (see Agenda)

2.

We must, unfortunately, reduce our staffing level by two. This year salaries and associated insurance and social security costs took up over 60% of our income which is completely unacceptable. The proposed extra payment covers the dismissal compensation (see Agenda).

3.

Pending agreement and installation of our own water boilers, the extortionate gas bills must be paid as this is a legal obligation.  To avoid disconnection in the immediate future, I seek a further one off extra payment from all the properties in the “Central Building” (see Agenda) for the payment of six months gas bills.




Don't forget to come back on Monday for the first instalment of Things you should know before the AGM

Healthy Walking/Paseo Saludable