Deudores/Debtors

Deudores/Debtors

The debtors list causes the community board an ongoing and constant headache.

In the AGM, 5^th April 2011, it was approved by majority that the internal rules should be amended to permit the disconnection of any property with a debt towards the community in excess of €750. 

It was also approved in the EGM, 14^th November 2012, that any property with an outstanding utility bill of over a month will also be disconnected.  We don’t have to give any notice, but anyone in debt, should be warned.

Please run to the bank and get some money to pay your community.  

Corre al banco y paga su comunidad

La lista de deudores es un continuo dolor de cabeza para la Junta directiva de la Comunidad.

En la Junta General del 5 de Abril de 2011 se aprobó por mayoría una modificación en el reglamento interno que permitiera la desconexión de cualquier propiedad que tuviera una deuda con la Comunidad superior a 750€.

También fue aprobado en la Junta Extraordinaria del 14 de Noviembre del 2012 que cualquier propiedad que debe más de un mes de cargos de consumo será también desconectada. No tenemos por qué dar ningún aviso, pero aquellos que estén en deuda por este motivo  que se den por advertidos.

Sol Andalusi - el concurso voluntario

Hay unos cuantos rumores corriendo por ahí en Sol Andalusí. Os voy a intentar aclarar algunos hasta donde yo sé y entiendo:

Sol Andalusí ha solicitado y le ha sido concedido el concurso voluntario.  Esto fue publicado en el BOE del 26 de Enero y significa que nosotros, la Comunidad de Propietarios de Sol Andalusí Fase I, como cualquier otro acreedor de Sol Andalusí, tenemos un mes para presentar justificante de deuda que tiene Sol con nosotros ante el administrador concursal.

Esto no significa el cierre de Sol Andalusí ni su cese de actividad. Es un reconocimiento de que atraviesan problemas de liquidez pero que tienen suficientes activos que los avalan.

El primer paso es el denominado “concurso de creedores”. 

Se congelan todos los pagos y el administrador concursal elabora un informe de deudores y acreedores. Durante este período Sol no tendrá que pagar nada a la Comunidad, y podrá seguir operando como normal.

Tras esta etapa, que puede llevar años, sí, años, hay dos posibles salidas:

• ·      Se procede a la liquidación de la empresa.
• ·      Se puede llegar a compensaciones con acreedores, acuerdos, etc y entonces es volver a empezar con el negocio.

Sol Andalusi Voluntary Bankruptcy

There are a few rumours floating around, again, at Sol Andalusi.   I will update you here to the best of my knowledge:
Sol Andalusi SA have filed for voluntary bankruptcy.  This was published 26th January in the Boletin Oficial de España (see below) and it means that we, the community, and anyone else, have one month to register any debts owed to them by Sol Andalusi SA .

This does not mean that Sol Andalusi have gone out of business.  It is an acknowledgment that there are cash flow problems but not that they are without assets.

The first thing that happens is a “concurso de creedores”.  All payments are frozen and the administrator makes a report (but note this differs from the UK interpretation of calling in the administrators) with regard to the creditors and debtors.   

While this is going on Sol will not have to pay the community anything, yet they can continue to operate as usual.

After this stage, which could take years, yes years, there are two different possible outcomes.

• the company could be liquidated
• they could come to a settlement with creditors , deals can be made, and it’s back to business

Banks / Los bancos

BANKS ARE SOME OF THE WORST OFFENDERS ON COMMUNITY PAYMENTS

Non-payment of community fees is a big problem in Spain these days, not least for those who continue to pay and carry the can for those who don’t, but who would have thought that the worst offenders for non-payment are the banks?

According to the latest data from the Observatory of Defaults on Community Payments, banks and savings banks owe 225 million Euros in unpaid community fees, making them by far the biggest group to pay late or not at all.

The problem is so bad that the General Council of the College of Property Administrators (CGCAFE) has written a letter to the Spanish Banking Association (AEB) urging them to adopt “all the measures they can” to get their members to pay their community fees in arrears.

Non-payment by banks and others drives up the costs for those who continue to pay their community fees on time, as the costs of the communal facilities are borne by fewer owners.

This is causing huge resentment as banks that don’t pay their community fees evict life-long neighbours for falling behind on their mortgage payments.

Los bancos están entre los peores pagadores de cuotas de comunidad.

El impago de cuotas de comunidad está siendo un problema importante en España actualmente, sobre todo para aquellos que sí las pagan y que favorecen a los que no lo hacen, pero quién iba a pensar que los peores pagadores eran los bancos?

De acuerdo a los últimos datos manejados por el Observatorio de Impagos de Cuotas de Comunidad, los bancos y cajas presentan impagos a comunidades por un importe total superior a 225 millones de euros, haciendo de ellos el mayor grupo de deudores de largo, y que pagan muy tarde si es que alguna vez lo hacen.

El problema es tan grande que el Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) ha escrito una carta a la Asociación Española de Banca (AEB) instándoles a adoptar “todas las medidas necesarias” para que sus miembros paguen las cantidades en mora.

El impago por parte de los bancos y otros hace que se incrementen los costes para aquellos que siguen haciendo frente al pago de sus cuotas, ya que el coste del mantenimiento de las zonas comunes lo sobrellevan solo unos pocos.

Esto se ve agravado por el resentimiento que causa el hecho de que los propios bancos, que no pagan sus cuotas de comunidad, ejecutan desahucios contra vecinos  que no pueden hacer frente a sus hipotecas.

Electric meters/Contadores

Estimado propietario/inquilino:

Si quiere que la factura de suministros de Enero sea con lecturas reales tendrá que proporcionárnoslas antes del martes 5 de Febrero.

Lo puede hacer personándose en la oficina de la comunidad, por teléfono en el 952 649261 o por correo electrónico a comunidad.solandalusi@gmail.com . Las lecturas que no tengamos para esa fecha serán estimadas.

Muchísimas gracias

Dear owner/tenant:

If you wish your utility bill for the month of January to be done with real readings instead of estimated ones, please give us those readings before next Tuesday the 5^th of February. You can do it in person at the Community office, by phone on 952 649261 or by e-mail comunidad.solandalusi@gmail.com . Those readings that we don’t have by that day will be then estimated.

Thank you very much

Electricity Bills - Central Building Only

Dear Central building owners,

None of you will be pleased to acknowledge the difference the increased tarif on your electricity consumption has made to your November utility bill.

I was appalled and nearly fell off my chair.  As I had given Ricardo our actual meter reading it reflected the consumption with the new water heater.

Please be aware that you can minimise your consumption by:

·       Setting the temperature dial of the water heater to just over half way. 

·       Take advantage of the cheap times of day to run your washing machine and dishwasher (see the form below)

·       Don’t run your dishwasher or washing machine unless it is full and choose the lowest possible temperature.

As the December utility invoice is based on the actual meter reading it includes the cost of any consumption which is over and above that which was estimated and invoiced throughout the entire year.  Therefore the December invoice will be charged at the old tariff and not the new one which was approved at the EGM of 14th November 2012.

These are going to be the most expensive months as until we have the AGM we cannot reduce the community fees to reflect savings as a result of disconnecting the gas and closing the refrigeration tower and machine room.   We are looking at whether we can reduce the amount of the increase in tariff.

Facturas de luz - Edificio Central

Estimados propietarios del edificio central:

A ninguno le habrá hecho gracia la diferencia que ha supuesto el incremento de la tarifa eléctrica en vuestro recibo de la luz de Noviembre.

Yo me quedé de piedra y casi me caigo de la silla. Porque como le di a Ricardo la lectura real de mi consumo, el recibo además lleva incorporado el consumo del nuevo calentador de agua.

Tened en cuenta lo siguiente para minimizar vuestro consumo:

·       Pon la temperatura de tu calentador sólo un poco por encima de la mitad.

·       Tener en cuenta cuales son los tramos horarios donde la electricidad es más barata para usar la lavadora y el lavavajillas (mirar cuadro de arriba).

·       No uses tu lavadora o lavavajillas a menos que esté lleno y siempre a la temperatura más baja posible.

Como el recibo de consumos de Diciembre está basado en lecturas reales de vuestros contadores, incluye todo el consumo de todo el año que haya sobrepasado la media estimada para vuestra vivienda, que es lo que se os ha estado pasando a lo largo del año. Por eso los consumos de Diciembre se van a tarificar con la antigua tarifa, no con la nueva que fue aprobada en Junta Extraordinaria el 14 de Noviembre de 2012.

Estos van a ser los meses más caros, ya que hasta que no celebremos la Junta General no podemos ajustar la nueva cuota, donde se verá reflejado el ahorro resultante de la supresión del contrato de gas y del cierre de la sala de máquinas y la torre de refrigeración. Actualmente estamos mirando ver si podemos reducir el incremento de la tarifa eléctrica.